Fastlands kinesisk ejendom Shopping Spree
Jeg kan ikke modstå at læse, lære og analysere mønstre for den kinesiske investor. Med kinesere mener jeg Kina-borgerne. Deres store mængde og kvanteomkostninger er intet mindre end at sprænge, og de ændrer markedsdynamikken. Derfor er det af stor værdi for investorerne at se, forstå, følge og prøve at forudsige dette fantastiske fænomen.
Kinesiske turister snapper luksusvarer i milliarder af USD. Uanset hvor disse store udgifter til turister rejser til, blomstrer detailhandelen, og derfor går lejeudbyttet højere, hvilket gavner udlejere. I denne artikel vil jeg koncentrere mig om ejendom i sig selv. Det er ikke overraskende, at de massive forbrug af folk fra Kina til oversøisk shopping også omfatter ejendom, hvor mange af dem køber, mens de er på ferie i udlandet.
FERIEJAGT TIL UDVIKLIG EJENDOM
Over en tredjedel af Kinas HNWI'er har allerede købt ejendom i udlandet, og 41% af dem har til hensigt at investere i oversøiske ejendomme inden for de næste tre år - 66% planlægger at investere i boligejendomme, ifølge Juwai-site data. De top 10 lande, som kinesiske købere på deres websted er mest spurgt om, er USA, Australien, Canada, New Zealand, Storbritannien, Thailand, Spanien, Tyskland, Japan og Frankrig. Faktisk var seks ud af disse 10 lande på listen over de 10 bedste rejsedestinationer for rige kinesere i de sidste par år.
Intet er nyt om fly-og-buy-opførsel, som vi alle oplever undertiden. Intet forvandler imidlertid ejendomsmarkederne, som de kinesiske rejsende gør, og de er allerede det hurtigst voksende turistmarked på vores planet.
Chinatown, Singapore
KONTANT I KINESISK TURISME
Virksomhederne over hele verden har indset, at værdien af kinesiske feriegæster er for lukrativ til at ignorere. Gæstfrihedsvirksomhed, detailhandlere, endda kinesiske udviklere og erhvervsinvestorer slutter sig til den store penge-bølge uden for deres land, hvor kinesiske globetrottere strømmer til for ferie. Det er her virksomhederne og investorerne søger at investere for at udnytte den hidtil uset efterspørgsel efter varer og tjenester.
Kinesiske virksomheder købte resorts i Hokkaido og toldfrie butikker i Tokyo, dybest set for at rumme og indbetale deres egne feriegæster og shoppere. De ved at købe det bedste. Bare en anekdote, i de sidste par ture kunne vi ikke finde en dejlig japansk whisky i mange hovedbutikker omkring Tokyo og heller ikke i toldfrie butikker i lufthavnen, alt udsolgt til kinesiske turister!
Kinesiske statsborgere blev også de største udenlandske købere af boliger i U.S.A. sidste år, da de køber amerikansk ejendom i milliarder af dollars. En enorm stigning i kinesisk køb af både boliger og erhvervsejendomme sidste år tog deres fem-årige investering i alt mere end 110 milliarder dollars, ifølge undersøgelsen fra Asia Society og Rosen Consulting Group. Den samlede størrelse af dette samlede beløb har hjulpet ejendomsmarkedet med at komme sig efter det nedbrud, der begyndte i 2006 og forårsagede den økonomiske krise i 2008. På trods af en afmatning på grund af Kinas forsøg på at undertrykke kapitaludstrømning, er antallet af andet halvår af dette årti sandsynligvis dobbelt til 218 milliarder dollars, siger undersøgelsen.
Meget interessant at bemærke resultaterne fra min forskning og åbne kilder - det er forbløffende, at Kina i 2014 udstedte 16 millioner pas. Fra 2012 havde ca. 38 millioner kinesiske statsborgere almindelige pas, der kun udgjorde 2,9% af den samlede befolkning på det tidspunkt. Hvis selv et samlet antal pasindehavere netop er fordoblet i de sidste tre og et halvt år, betyder det, at vi i øjeblikket kun har set omkring 6% af den kinesiske befolkning rejse indtil videre. Vi kan kun forestille os, hvordan ejendomsmarkederne vil se ud, når der vil være mange flere af disse lukrative turister, der kommer til at shoppe i udlandet.
Sydney Harbour
RUNDT ASIEN
Lad os nu se nærmere på vores hjem, hvad der foregår ved grænseoverskridende køb af ejendom. Som jeg tidligere korrekt forudsagde i denne publikation (det er Palace-magasinet i Singapore) for et par måneder siden, fik det australske marked det meste af de indgående penge hældt ind i deres ejendom. Dette til trods for forskellige ejendomsskatter og begrænsninger for udenlandske købere, såsom et forbud mod at sælge brugte ejendom til udlændinge. De fleste af køberne er kinesere.
I Sydøstasien vendte kinesiske turister sig om den thailandske økonomi, idet de blev den største vækstkilde og gav et meget nødvendigt skub til Thailand, uden hvilket det ville være i tilbagegang. Antallet af kinesiske besøgende steg med mere end 71% sidste år til 7,9 millioner. Det er en betydelig del af de næsten 30 millioner internationale turister, der besøger Thailand. Jeg har endnu ikke nok oplysninger om deres køb af ejendom i Thailand, men de holder virkelig de 4-5-stjernede hoteller der optaget.
Hvad der dog ses er, at størstedelen af Folkerepublikken turister stadig kommer i grupper, og det begrænser deres kapacitet til at købe ejendomme, som de gør i USA og Europa. Det er kun et spørgsmål om tid, hvor flere af dem kommer på egen hånd og vil vende tidevandet på en ønskelig udvejsejendom i riget.
I vores region dominerer ikke kun kineserne ejendomsmarkederne. I Vietnam gav lempelse af ejendomslovgivningen og en blomstrende økonomi tillid til den vietnamesiske diaspora til at sende penge i rekordmængde og tilføjet damp til ejendomssektoren, som nu gennemgår endnu en boom efter at have kommet ud af depressionen.Jeg kan også se udlændinge flytte ind, men samlet set domineres ejendomsmarkedet i Vietnam af oversøiske vietnamesere. Jeg kan også bemærke, at masser af konstruktion foregår på steder som HCMC.
Mit eneste håb er, at udviklerne ikke overbygger og sammen med købere ikke skaber en ny boble. Singapore og Hong Kong er i grebet af deres regerings pålagte afkølingsforanstaltninger, så boligmarkederne er generelt i tilbagegang. Singapore er fortsat en valgfri investering for lokale investorer og udenlandske fonde i betragtning af dens triple A-rating og ”sikker havn” -status.
Købsaktivitet i Singapore-ejendomsinvesteringsmarkedet er klar til comeback. For nuværende tidspunkt ser jeg for det meste bundfiskerne, der er tilbage og leder efter gode tilbud i avancerede boligejendomme i Singapore, som er ret underpris sammenlignet med lignende ejendomme i Hong Kong, London og Manhattan.
Butikshuset er et markedssegment i Singapore, der tiltrækker investeringer. Det har også været en af mine favoritter i mange år. Jeg elsker dem! Værdier for shophouses, især i centrale områder, er sprunget over de sidste tre år, eskaleret af deres mangel på og efterspørgsel fra fonde og udlændinge. Nogle af de nylige aftaler fra udenlandske investorer gik for over USD 2.700 pr. Kvadratmeter med hensyn til brutto gulvareal. I forretningsområderne steg priserne ca. 80% i de sidste 4 år. Det ser ud til, at flere udenlandske fonde og private investorer køber, da de lokale har en tendens til at se mere på udbytterne, og for nylig er udbytterne meget lave.
Nogle gange så lavt som 2-3%. Imidlertid ser fonde og udlændinge en stor værdi i disse knappe ejendoms juveler, da de aggressivt køber disse huse og regner med kapitalværdi. Når butikshuset er pænt renoveret, er der en god leasingefterspørgsel, da lejere stadig finder disse leje værdige sammenlignet med indkøbscentre eller kontorlokaler i højere ende. Jeg tror, ser frem til, vil flere købere vise interesse for dette ejendomssegment. Jeg ser også mere værdi på mindre centrale placeringer, der kan imødekomme kontorer såvel som F&B på steder som Kampong Glam.
Kampong Glam er et af de 'etniske centre' i et relativt centralt område af byen. Priserne steg ikke så meget som hoftehjørnerne i den kinesiske by, såsom Club Street. At være langs Victoria Street og den veletablerede eksotiske detail-enklave af Arab Street, det er en lovende investeringsplacering at have i ens portefølje.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, økonom og investor i fast ejendom, er administrerende direktør for Panache Management - et rådgivende råd om luksusmærker og ejendom
Denne artikel blev først offentliggjort i Palace magazine.
