4 Booming Waterfront fast ejendom destinationer

Internationale købere tiltrækkes af eksklusiviteten ved ejendomme ved havnefronten, hvilket holder dem i høj efterspørgsel. Dette med en mangel på forsyning vil se priserne fortsætte med at stige. Vores venner kl YachtStyle se på udvalgte eksempler i Sydney, Auckland, Phuket og Samui.

Sydney, Australien

Registrer salget masser, da ejendomsmarkedet fortsætter med et opsving.

Af Sophie Kalkreuth

Fra operahusets dramatiske hvide skaller til Harbour Bridge's stålbuer og lystbåde, der prikker bugten - Sydneys havn er en af ​​verdens mest ikoniske. Hjemme ved havnen, især dem, der ligger lige øst for byen i Darling Point og Point Piper, udgør nogle af Australiens dyreste ejendomme. De præsenterer også livsstil ved vandet med adgang til bådpladser og strande kun få minutter fra Central Business District (CBD).

Sydneys ejendomsmarked er i øjeblikket i opsving. I 2013 registrerede Australiens boligmarked den stærkeste årlige vækst siden 2009, og huspriserne i Sydney steg 15,2 procent ifølge ejendomsinformationsfirmaet RP Data. Byen registrerede også en stærk øverste salgspris på 51,8 mio. US $ ifølge Christie's Great Estates 'luksusdefinerede indeks fra 2014.

”Luksus-ejendomscyklussen, der er bundet i 2012 fra et højt niveau i 2008, er jævnligt forbedret i løbet af de sidste to år, idet der opnås flere postsalg,” siger Ken Jacobs fra Ken Jacobs-Christies International Real Estate, Sydney. ”Vi håndterede de to største salg i Sydney sidste regnskabsår (1. juli 2013 til 30. juni 2014) til priser på AU $ 37 millioner og AU $ 32 millioner.”

Boligforsyning i Sydney er begrænset af geografiske begrænsninger, reguleringsregler og begrænset frigivelse af jord. Dette er en faktor, der skaber prisvækst - udviklere er efter sigende begyndt at konvertere forældede kontorbygninger til luksusprojekter for at imødekomme efterspørgslen. Internationale investorer, især asiatiske købere, driver også salget. Selvom lokale købere stadig udgør størstedelen af ​​salget i Sydney - købere af andrehuse udgør kun 25 procent af luksusmarkedet - var der adskillige markante salg til kinesiske købere i 2013, herunder byens øverste salg, et ejendom på 51,8 millioner dollars på ved vandet.

”Sydney's nærhed, sikre økonomi, livsstil i verdensklasse og den afslappede kulturelle atmosfære er et utroligt træk for oversøiske købere, der leder efter et tilgængeligt link til Asien,” siger Jacobs.

Crown Group, en Sydney-baseret udvikler, lancerede Sky af Crown og Viva af Crown i 2013, og den udenlandske efterspørgsel tegnede sig for 20 procent af dets salg. Ifølge koncernchef Iwan Sunito har Sydney draget fordel af markedsafkølingstiltag i Asien. "(Flade) priser i CBD er 30 til 50 procent mindre (end) en ækvivalent placering i Hong Kong eller Singapore."

De højeste priser opnås af ejendomme ved havnen med udsigt over postkortet over broen, operahuset og havnen, selvom salgspriserne varierer meget afhængigt af ejendommen. ”Det er vigtigt at understrege, at talehastighed pr. Kvadrat på egenskaberne ved vandet ved Sydney kan være meget vildledende, da der er vilde variationer på grund af placering, udsigt, kontur, aspekt, faciliteter osv.”, Siger Ken Jacobs. "Forblandet dette er manglen på ledig jord, så i de fleste tilfælde, hvis en køber ønsker at bygge et nyt hjem, har han brug for at købe et eksisterende hjem og nedbryde det."

På Point Piper kan for eksempel priserne ligge mellem AU $ 18.000 PSP til AU $ 30.000 PSP for havnefrontboliger, der er blevet revet, og AU $ 20.000 PSP til AU $ 39.000 PSP for forbedret værdi for etablerede boliger. Disse satser falder markant uden for superprimearealerne.

I de senere år har nybyggeri-projekter også rapporteret om stærke salgspriser. Lejligheder i Buckhurst ved Point Piper solgte for mellem AU $ 9 millioner og AU $ 13 millioner, da markedet var på et lavt niveau. Projektet omfatter kun seks lejligheder på omkring 380 kvm. Ved Pacific Bondi Beach, en udvikling ved havnefronten ved en af ​​Sydneys trendy østlige strande, solgte to tilstødende penthouses for AU $ 21 millioner. Nogle nye projekter ved havnefronten udvikles i øjeblikket på Barrangaroo, stedet for et nyt casino.

Når vi ser fremad, forventer ejendomsanalytikere fortsat, omend mere moderat, vækst i Sydneys luksussektor. '' Medmindre der er en stor stigning i renten, eller økonomien går ned, som begge er meget usandsynlige, ser vi yderligere gevinster på det superprime-ejendomsmarked, «siger Shane Oliver, cheføkonom ved AMP-kapital. Imidlertid vil intensiteten af ​​efterspørgslen, der blev set i 2013, ikke vare i år, siger John McGrath, administrerende direktør for McGrath Estate Agents. ”Mit gæt er 5 til 10 pct. Vækst i priser i år, men visse markedssegmenter vil klare sig bedre end andre,” siger han. Især forventer han, at ‘livsstilsmarkeder’, dem tæt på byen og strande, fortsat vil se prisstigninger.

Markedsoversigt

• I 2013 registrerede Australiens boligmarked den stærkeste årlige vækst siden 2009.
• Sydney huspriser steg 15,2 procent i 2013, mens lejlighedspriserne steg 11,6 procent. Prisvæksten i luksussektoren er drevet af lavt udbud og stor efterspørgsel fra udenlandske købere.
• En kinesisk statsborger stod bag Sydneys største salg i 2013, et ejendom på 51,8 millioner dollars i vandet.

Til overvejelse

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Fem-værelses moderne hjem med udsigt over havnen og 30 m eksklusiv havnefasad, inklusive en privat brygge. Designet til en flydende indendørs / udendørs livsstil, pool og terrasse, high-end fittings, avanceret sikkerhed.
• Pris efter ansøgning.
• www.kenjacobs.com.au
• 3 Lindsay Avenue, Darling Point
• Frank Lloyd Wright-inspireret ejendom på en førsteklasses 1.725 kvm grund med udsigt fra Double Bay til Manly. Fem soveværelser med adgang til balkon, 3,5 badeværelser. Master suite med kalksten en-suite. Parkering til fire biler. I stand til at fortøje et 100 fods fartøj.
• Pris efter ansøgning.
• www.kenjacobs.com.au

Auckland, New Zealand

Begrænset udbud og stærk migrationsstrøm for at opretholde priserne på luksusboliger ved havnen

Af Sophie Kalkreuth

Auckland har muligvis ikke den dramatiske havn i Sydney eller Hong Kong, men byen tilbyder en smuk kystlinje med strande, klipper, rolige bugter og masser af havnefront hjem. Byens ejendomsmarked har også fået fart, drevet af en mangel på boliger, lave renter og en åben dør-politik, der har opmuntret oversøiske investorer.

"Auckland har været i stærk efterspørgsel på tværs af alle sektorer med stigningen i oversøiske interesser, især fra Asien," siger Charlie Brendon-Cook fra Luxury Real Estate Limited. ”Investorer kommer specifikt til os fra Singapore, Kina, Storbritannien, Amerika og Rusland. Der er stadig nogle attraktive priser ejendomme i fremragende steder. Især bugten er stadig en af ​​de bedst bevarede hemmeligheder. Dog opdages det. ”

Hjem rundt i byen bliver også dyrere efter verdensstandarder. Gennemsnitspriserne i Auckland steg med 14,3 procent årligt i marts 2014 - et luksushus på 4.000 kvadratmeter nær byen går nu op til NZ $ 3,5 millioner. Og priserne er højere langs havnefronten. Afhængig af kvalitet, størrelse og placering er priserne på havnefronten i gennemsnit omkring NZ $ 4278psf.

De hurtigt stigende priser i New Zealand, især i Auckland, bragte en opmærksomhed fra Den Internationale Valutafond i april. ”Bekymringen er, at folk begynder at forvente, at priserne fortsætter med at stige, og derfor springer de ind på boligmarkedet nu, fordi de bekymrer sig for, at de bliver prissat senere, og det lægger endnu mere opadgående pres,” sagde Brian Aitken fra IMF.

I oktober 2013 indførte New Zealand Reserve Bank restriktioner for høje udlån til værdi (LVR), hvilket fik salgsmængden til at falde, men kun lidt. ”Salgsmængderne er stadig under det niveau, der blev set inden LVR-begrænsningerne trådte i kraft i oktober 2013, men ser ikke ud til at falde yderligere - faktisk var salget i juni kun 2 procent lavere end i samme måned sidste år,” siger ASB Bankøkonom Daniel Smith.

Han siger, at en nedgang i nye fortegnelser antyder, at strømmen af ​​boliger, der kommer på markedet, forblev ret lav. ”Forsyningsbegrænsningerne er lettet en smule i løbet af det sidste år med de samlede lister i øjeblikket ca. 14 procent højere end for et år siden. Det har været på grund af et mindre fald i salget og en lille løft i listerne. Nøgleordene der er 'små' og 'små' - antallet af huse på markedet forbliver usædvanligt lavt efter historiske standarder. ”

Smith siger, at han forventer, at priserne fortsat vil stige i Auckland-regionen drevet af stærke migrationsstrømme og begrænset udbud, dog ikke i det tempo, der blev set i 2012-2013.

”Der er i øjeblikket en række blandede meddelelser på NZ-ejendomsmarkedet,” siger Joe Telford fra Sothebys International Realty. ”Men selv om væksten er aftaget i løbet af de sidste seks måneder, er der stadig en stor efterspørgsel efter kvalitetsejendom på Auckland-markedet.”

Waterfront-ejendom er især eftertragtet, og Telford siger, at værdierne stadig er høje, og væksten er fortsat stærk i vigtige havnefrontområder som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport og Takapuna. I Herne Bay er der for eksempel mindre end 100 salg om året. ”Manglen på bestand og stor efterspørgsel driver væksten,” siger han.

Internationale købere kører også priserne op, trukket ud af eksklusiviteten ved havnefronten i Auckland og livsstilen og adgangen til vand. ”En stor del af vores undersøgelse af ejendom ved havnefronten kommer fra internationale købere,” siger Telford. I modsætning til mange andre lande har New Zealand ikke stempelafgift eller kapitalgevinstskat, selvom nogle begrænsninger gælder for udenlandsk ejendom. F.eks. Kræver ejendom, der er klassificeret som 'følsom' af det oversøiske investeringskontor (OIO), en oversøisk investeringsapplikation (OIA) for ikke-newzealandske indbyggere.

Dette gælder ikke ofte for havnefronten, siger Telford. "De fleste centrale ejendomme ved havnen i Auckland kræver ikke en OIA, da meget få ejendomme er større end 6.500 kvadratmeter, hvilket er tærsklen for, at havnefronten skal klassificeres som følsom," tilføjer han.

Hjemme ved havnefronten vil altid være efterspurgt, tilføjer Telford, og han forventer, at væksten vil fortsætte på linje med resten af ​​New Zealands ejendomsmarked. "Det er umuligt at skabe mere ejendom ved havnefronten, og dette er den største fordel ved at eje det, der betragtes som den bedste ejendom i Auckland."

Markedsoversigt

• Gennemsnitlige huspriser i Auckland steg med 14,3 procent år for år i marts 2014. Imidlertid afkølede ejendomspriserne lidt i løbet af april med salget faldet omkring 15 procent i forhold til samme tid sidste år.
• Ejendomme over N $ 500.000 fortsatte med at sælge godt, med 547 boliger solgt i denne prisklasse i løbet af april, hvilket gentager den slags tal, der blev opnået i løbet af sommeren.
• Væksten er fortsat stærk i centrale områder ved havnefronten som Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport og Takapuna, hvor udbuddet er begrænset.

Til overvejelse

• 17 O’Neills Avenue, Takapuna, Auckland
• Waterfront ejendom beliggende på 1.303sqm grund med udsigt over Rangitoto Island fra alle tre niveauer
• Indeholder fire soveværelser, fire badeværelser og to parkeringspladser
• Beliggende en kort køretur over Harbour Bridge til Auckland City
• Pris efter ansøgning. Ref # BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
• Beliggende på en klippetop på halvøen mellem Milford og Castor Bay
• Inkluderer 1.000 kvm planløsning, 6 soveværelser med eget badeværelse, hjemmebiograf, pool, jacuzzi, udendørs opholdsstue
• Prisforlangende: NZD $ 8.800.000 Ref # NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Kamala, Phuket, Thailand

Luksusmarked ved havnefronten, der genvinder sin glans.

af Alex Frew McMillan

Phuket og Koh Samui har altid haft masser af attraktioner for udenlandske købere af villaer, skønt de i teorien ikke er i stand til at købe landede ejendomme i Thailand.

Langs 'Millionaire's Mile', en grusvej langs Phukets vestkyst, nær Kamala Beach, løber villaer til 8 millioner dollars eller mere. En hurtig søgning efter vejens navn giver altid en smadrende ejendom på markedet. Faktisk viser high-end ejendomsmarkedet i Phuket allerede en tidlig tendens mod stabil vækst, og transaktioner er steget med store ejendomsaktører, der dagligt modtager flere forespørgsler fra hele verden. Ved udgangen af ​​2015 anslås det, at mere end 50 nye luksusegenskaber skal udvikles. Denne ø er ved at blive det mest demonstrerede og pulserende ejendomsmarked for luksusbyer i Asien - hurtigt overhale andre som Bali.

Blandt disse projekter er MontAzure-udviklingen i Kamala blevet kaldt Phukets mest ambitiøse resort-boligprojekt siden Banyan Tree Group lancerede Laguna for ca. 25 år siden.

På et sted, der kan prale af en unik, naturlig ramme, vil MontAzure blive følsomt udviklet til at tilbyde 13 unikke private luksusboliger, 70 lave boliger ved stranden, og vil tilbyde luksuriøse gæstfrihedsfunktioner såsom et livsstilsforretningscenter, pensionering og wellness-faciliteter, sofistikeret strandside spisesteder og underholdningssteder. Udviklerne har engageret et team af verdensplanlægning masterplanlæggere, arkitekter og designere. Projektet er en perle af sjælden kvalitet, et sted, hvor uberørt tropisk skov giver plads til en 250 meter lang strækning af blødt sand, skyggefuldt af modne Casuarina-træer.

Den første fase af udviklingen tilbyder købere en række 13 ekspansive luksusboliger, der hver er sat på generøse grunde, der spænder fra 4.900 kvm (52.700 fs) til over 10.000 kvm (107.600 fs) i størrelse. En treenighed af designtalenter blev beskæftiget med at skabe disse ekstraordinære hjem - doyen af ​​moderne thailandske arkitektur, Lek Bunnag, balinesisk interiørdesignlegende, Jaya Ibrahim og Tierra Designs Martin Palleros, der også mestrer planlagt hele udviklingen.

Hver ejendom har en privat swimmingpool suppleret med en børnepool og jacuzzi. Beboere kan også slappe af i privatlivet med private udendørs badekar og brusebadområder på soveværelsets pavilloner 'brede verandaer. Tagene har dæk med græsplæner og overdækkede spisepladser er tilgængelige via en privat elevator. En lang række indfødte og plantede tropiske planter og træer dekorerer den smukt anlagte have kombineret med den betagende udsigt over Kamala Bugt, hvilket gør udviklingen til en sikker havn væk fra byens stress og jag.

Købere kan tilpasse villaernes interiør efter deres præferencer. Ud over deres luksuriøse private ejendom har ejere privilegeret adgang til stranden og en række eksklusive faciliteter og tjenester, der tilbydes i MontAzure Residents 'Beach Club. Den bredere udvikling vil også indeholde en række integrerede gæstfrihedskomponenter for at sikre, at beboernes anmodninger og livsstilsbehov bliver opfyldt effektivt.

Markedsoversigt

• Udenlandske købere forbliver tiltrukket af villaer i Phuket og Koh Samui, skønt de i teorien ikke kan købe fast ejendom i Thailand.
• På 'Millionaire's Mile' langs Phukets vestkyst, nær Kamala Beach, løber villaer til 8 millioner dollars eller mere. Sothebys International Realty viser flere smukke Phuket-ejendomme, herunder en 4-værelses ejendom i Ao Makham, fem kilometer syd for Phuket by, for THB165 millioner (5,2 millioner dollars).
• Bill Barnett, administrerende direktør ved gæstfrihedskonsulentvirksomhed C9 Hotelworks, understregede, at Phuket er på en stærk opadgående sving for avanceret luksusfast ejendom. Større infrastrukturforbedringer og fortsat stærk vækst i turismen trækker institutionelle investeringer og skaber et stærkt ønske blandt det ultrahøj nettoværdi globalt for luksusvillaer, især dem med berømte designere involveret.
• CBRE Research viser, at mere end 50 nye avancerede ejendomme er indstillet til at komme ind på markedet i slutningen af ​​2015.

MontAzure, Phuket

På et sted, der kan prale af en unik, naturlig ramme, vil MontAzure blive følsomt udviklet til at tilbyde unikke private luksusboliger, lavhuse-condominiumboliger samt luksuriøse gæstfrihedskomponenter såsom et livsstilsforretningscenter, pensionering og wellness-faciliteter, sofistikeret spise ved stranden og lavmælte underholdningssteder.Den første fase af udviklingen tilbyder 13 ekspansive luksusboliger, hver sæt på generøse grunde, der spænder fra 4.900m2 (52.700sf) til over 10.000 m2 (107.600sf) i størrelse.

Koh Samui, Thailand

I sin spædbarn, men vokser.

af Alex Frew McMillan

I Koh Samui sporer Knight Frank omkring 420 villaenheder på et marked, som mægleren siger, at det stadig er i sin spædbarn. Cirka 89 procent af villaerne på øen er i private hænder, mange af dem nær Cheong Mon, Chaweng og Bophut strande, som er de vigtigste turist-Hangouts. Maenam- og Lamai-strande er kommende og mere fredelige, men stadig kort afstand fra handlingen.

Knight Frank siger, at 55 procent af villaerne på Koh Samui stadig er på markedet, og de mest populære i THB20 til THB40 millioner (US $ 630.000 til US $ 1.25 millioner) pr. Villaområde. ”Villaer i denne prisklasse inkluderede typisk bjergområder, der giver panoramaudsigt over havet og en vis afstand til stranden,” bemærker mægleren.

Et eksempel er luksusvillae i boutique, Samujana, som har en samling af 25 luksusvillaer på bjergskråning. Udviklingen åbnede først i marts 2012 som Koh Samuis mest eksklusive og diskrete luksusvillaejendom. Samujana ligger i det mest efterspurgte sted på øen og tilbyder komplet privatliv, kun få minutters kørsel fra Samui International Airport. Det prisbelønnede villaområde ligger i en bakketop, kun gåafstand fra strandene i Choeng Mon og den populære Chaweng, og har udsigt over en koralbue, hvilket giver hver villa uafbrudt udsigt over havet og privat strandadgang.

Alle villaerne er designet af Asiens berømte Gary Fell fra GFAB Arkitekter - hver følsom konstrueret i harmoni med naturstenes klippeaggregater og vegetation med et moderne rummeligt design og kan prale af store soveværelser med eget bad, opholdsrum og spisepladser, state-of-the -art køkkener, dedikeret parkering og private infinity-bassiner.

Aktiemarkedet ser nu resultaterne fra de store udviklere i Thailand for at give nogle vejledninger til markedsretningen. Det kan godt være undervejs. For eksempel oplevede land og huse, en af ​​landets største udviklere, overskuddet 20 procent sammenlignet med 2013 i andet kvartal 2014, og salget steg 26 procent. Ejendomssalg var højere end forventningerne fra analytikere som Thanatcha Jurukul og Nithi Wanikpun hos Nomura. Men de forventer stadig, at lejlighedsoverførsler bliver forsinket, så analytikerne anslår kun en vækst på 5 procent for dette regnskabsår for jord og huse.

Eneboliger hentede også, hvilket kunne antyde forbedret stemning. Men analytikerteamet har stadig en "neutral" rating på aktien - ofte fortolket som at sælge aktien - mens de venter på at se om rebound kan opretholdes, og hvis ledelsen kommer med forudsigelser om længerevarende vækst i salget. De mener, at udvikleren Quality Houses ser bedst ud som hovedudvikleren af ​​landede ejendomme.

Samujana, Koh Samui

Samujana villaeiendom er en samling af 25 overdådige villaer til salg og leje. Alle villaer har store private infinity pools og uhindret havudsigt. Villaerne har perfekt beliggende på en bjergskråning med udsigt over en koralbugt. Disse villaer tilbyder tre til otte soveværelser og er ideelle til familier, venner og par. Det er bekvemt beliggende kun få minutter fra Koh Samui International Airport og Chaweng Beach.

⟹ BINDWEED | Calystegia | If you see it REMOVE it! | invasive specie (April 2024).