Q4 UBS Global Real Estate Bubble Index
Palace magasin er stolt over at have Alexander Karolik Shlaen, grundlægger af den Singapore-baserede Panache Management Pte Ltd, der er involveret i ejendoms- og teknologinvesteringsprojekter, til at skrive sine tanker om denne UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report. UBS Global Real Estate Bubble Index, der blev offentliggjort tidligere i år, giver os et par noter om Singapore, Tokyo og Hong Kong, de eneste asiatiske byer i indekset. Tokyo-priserne er steget de sidste 4 til 5 år på trods af Japans negative demografi, der til sidst vil trække ejendomspriserne ned. Størstedelen af tilstrømningen af befolkningen til Tokyo er af lokale, der opgiver mindre byer og flytter til dette enorme økonomiske centrum.
Singapore's fast ejendom er modstandsdygtige over for
”UBS Global Real Estate Bubble Index sætter boligmarkedet i et langsigtet perspektiv og er designet til at spore risikoen for ejendomsprisbobler i globale byer,” - UBS
Udenlandske købere er også meget aktive inden for boligejendomme, men nogle kan måske undre sig over, hvem de vil sælge deres ejendom inden for et par år, når de leder efter en exit. Det er usandsynligt, at de lokale vil købe, og de vil bestemt ikke være i stand til at udfylde det tomrum, der vil blive oprettet, selvom en del af de nuværende investorer besluttede at sælge. Selvom de fleste mennesker finder Japan mere attraktiv som turistdestination, og de strategisk placerede ejendomme vil nyde godt af leje fra Airbnb-afkast.
"På globalt plan opvejer økonomisk usikkerhed effekten af faldende renter på efterspørgslen efter bymæssig bolig," sagde Mark Haefele, Chief Investment Officer i UBS Global Wealth Management. ”
Hong Kong er som altid højt oppe i disse slags indekser med meget positiv ejendomsindikation. Men vi er stadig nødt til at se nogen prisnedsættelse i denne by for evigt efterspurgte, at selv den hidtil uset sociale uro ikke synes at påvirke dens stratosfæriske priser. Man skal undre sig over, om prisfastsættelsen der er en ”boble” eller bare et resultat af den faktiske, stærke efterspørgsel efter ejendom i denne superby. Og uden tvivl betaler Hongkongers dyrt for deres hjem. De har brug for 22 års arbejde for at købe den samme lejlighed i deres by, der tager en Singaporeaner kun 12 år.
Fakta om faglært og hvordan han / hun skal tjene til livets ophold for at købe en ejendom
Det bringer os til Singapore. Blandt de 24 verdensbyer i UBS Global Real Estate Bubble Index er det kun fire, der har den aktuelle værdi af deres ejendom under omkostningerne i 2008. Disse fire byer er Milan, Chicago, Dubai og Singapore. UBS angiver, at prisen er fair for Singapore-markedet, men læserne skal bemærke, at selvom andre byer, der er angivet i indekset, er beregnet i den brede betydning af deres ejendomsmarked, ligger Singapore i Singapore ca. 80 procent af markedet under regeringen agenturer kontrol, hvad der kaldes Housing Development Board, eller HDB.
Hvilket betyder, at kun 20 procent af Singapore ejendomsmarked er på det private marked. Langt de fleste af Singaporeansere ejer og bor i HDB, mens en lille procentdel af Singaporeansere bor i condos og landede ejendomme. Størstedelen af condos lejes til udlændinge, der er begrænset af regler til at købe eller leje HDB'er. Beregningen af hvor mange år det tager at købe en ejendom i Singapore er således ikke helt korrekt her, da det tager langt færre år for lokale borgere at købe deres subsidierede HDB. I betragtning af disse punkter er det temmelig klart, at det private marked i Singapore ligger langt under dets reelle værdi. Singapore beviser sig gang på gang for at være relativt overkommelig på verdensplan. Men priserne stiger ikke meget hurtigt når som helst på grund af de hårde køleforanstaltninger, der er på plads. Disse foranstaltninger er ansvarlige for at bringe de private markedspriser under deres reelle værdi, som vi kan se af denne indekssammenligning. Selvom Singapore-priserne faldt i de sidste 10 år, steg indkomsterne for den lokale befolkning. Jeg estimerer den mellemste og lange sigt stadige styrkelse af ejendomspriserne. Jeg forudser også, at renten vil være blød i de kommende år, hvilket kan fremskynde påskønnelsen af dette begrænsede og attraktive ejendomsmarked. Læs om Alex Shlaens andre historier her.
Luksusekspert-spaltist - Alexander Karolik-Shlaen
Om Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, er grundlæggeren af den Singapore-baserede Panache Management Pte Ltd, der repræsenterer Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa og Formitalia designlinjer i Asien. Panache Management er involveret i investeringsprojekter inden for ejendom og teknologi og leverer luksuriøst interiør og design til eksklusive ejendomme, private jetfly og superyachts. Shlaen har optrådt i forskellige regionale og globale medier og har skrevet luksusekspert-søjlerne med regionale erhvervsmagasiner siden 2009. Han var også formand for dommerpanelet for Asia Property Awards og søges ofte at deltage i etablerede forretningsfora. Lær mere om PanacheManage.com
En anden indsigt: Vis Sothebys internationale ejendom, Singapore.
Han Huan Mei, direktør, forskning, liste Sothebys internationale ejendom.
Det er kendt, at prisbobler forekommer nu og da i de fleste ejendomsmarkeder - tegn på dette inkluderer opkørsel af boligpriser med en hurtigere rente end stigningen i indkomster, lave renter, overdreven realkreditudlån, høj likviditet og tilstrømning af udenlandsk fonde.Diagrammet fra UBS viser, at Hong Kong, München, Toronto, Vancouver og Amsterdam var de fem største dyreste byer i 2018 på grund af den hurtige stigning i boligpriserne. I den anden ende af skalaen blev Chicago rangeret som 'undervurderet', mens Milan, Singapore og Boston blev betragtet som 'rimeligt' værdsat. Singapore-boligmarkedet er et kontrolleret frit marked, da regeringen overvåger det nøje og vil gribe ind for at sikre stabilitet og bæredygtig prisvækst. Interventioner er nødvendige for at holde private huspriser på en jævn køl midt i høj likviditet af investerbare midler i systemet. Undersøgelsesvis gør Singapores varige status som sikker havn det til en gunstig destination for investering i ejendom. Afkølingstiltag såsom stramning i finansieringen og indførelse af højere frimærkeafgifter har været ret vellykket i Singapore, men ikke så i andre byer som Hong Kong og Vancouver.
”Singapore er fortsat i kategorien relativt værdsat, relativt uændret med hensyn til boblerisiko. Singapore-boligmarkedet er et frit marked i et kontrolleret miljø, da regeringen overvåger det nøje og vil gribe ind for at sikre stabil markedsstabilitet og bæredygtig prisvækst. Interventioner er nødvendige for at holde private huspriser på en jævn køl midt i høj likviditet af investerbare midler i systemet. Undersøgelsesvis gør Singapores varige status som sikker havn det til en gunstig destination for investering i ejendom. Afkølingstiltag såsom stramning i finansieringen og indførelse af højere frimærkeafgifter har været ret vellykket i Singapore, men ikke så i andre byer som Hong Kong og Vancouver. Sammenlignende kan et for dyrt boligmarked have større risici, når vi står mod stormvinden i en recession på grund af den langvarige handelskrig mellem USA og Kina og en Brexit uden forhandlinger. ” - Han Huan Mei, direktør, forskning, liste Sothebys internationale ejendom.
UBS 2019 Prisvækst
Når vi står over for modvinden i en lavkonjunktur på grund af den langvarige handelskrig mellem USA og Kina og en Brexit uden forhandlinger, vil det være vanskeligere at korrigere et overpris boligmarked for at gøre boliger mere overkommelige.
Bokset: Hvad sker der i APAC
UBS Global Real Estate Bubble Index siger: Scores for bobleindeks er ikke steget i APAC-byer i de sidste fire kvartaler. I Hong Kong er momentumet aftaget, og priserne er faldet lidt siden midten af 2018. Ikke desto mindre, selv om byen stadig befinder sig i boble-risiko-territorium, i betragtning af at priserne er fordoblet i løbet af de sidste 10 år, er der ingen grundlæggende tendensomvendelse i syne. Stadig er sandsynligvis større prisvolatilitet i de næste par kvartaler. Singapores boligmarked har derimod været bemærkelsesværdigt stabilt i de sidste par år. Reguleringstramning har vist sig at være effektiv og begrænset for stor prisvækst. Reelle priser er dybest set på samme niveau som i 2012, således at byen forbliver på det fair værdsatte område. I Sydney, en by, der befandt sig i et boble-risiko-territorium for kun to år siden, falder priserne. De korrigerede med et dobbeltcifret tal inden for et år, hvilket sænkede indeksresultatet markant. Lavere udenlandske købsaktiviteter og strammere realkreditudlån fortsatte med at dæmpe den samlede efterspørgsel. I modsætning hertil er priserne i Tokyo steget med 5 procent årligt siden 2014, hvilket kobles fra resten af landet. Som en konsekvens heraf har markedet sluttet sig til gruppen af meget uoverkommelige byer, og værdiansættelsen er steget.
