Hamptons, East Coast ejendomsinvestering: Køb af et hjem i kystbyen, hvor filmstjerner bor

Designer Thierry Despont opgraderede interiøret

Velhælede New Yorkere har længe undslået byen for at havehuse i Hamptons, klyngen af ​​badebyer, der er kendt for smukke strande, trendy restauranter og berømtheder. I landsbyerne Southampton og East Hampton kommer ejendomme normalt med en hektar jord, en pool, en tennisbane, et overskud af soveværelser og en prismærke på over 25 millioner dollars. Husejere her inkluderer flere Forbes-milliardærer, hedgefondforvaltere og berømtheder som Jennifer Lopez, Scarlett Johansson og Paul McCartney.

Som mange velhavende markeder for andet hjem findes Hamptons på et separat niveau. I modsætning til resten af ​​det amerikanske boligmarked er salget drevet af en befolkning af millionærer og milliardærer, der søger et andet eller tredje hjem eller henvender sig til fast ejendom som en alternativ investering. Selv om markedet ikke er immun mod udsving på Wall Street - under finanskrisen, stagnerede salget i Hamptons, da sælgere holdt fast ved ejendomme i håb om at ride ud af markedet - har det vist sig bemærkelsesværdigt modstandsdygtigt.

Beliggende på den østlige spids af Long Island, tilhørte denne 30 hektar store havneforbindelse en gang kunstneren Andy Warhol

I 2013 sprang transaktioner fra år til år med 52 procent, og gennemsnitspriserne steg med 40 procent og ramte USD 17,4 millioner i nogle prima områder. I 2014 havde Hamptons et rekordstort antal hjemmesalg til rekordstore priser. Et hus på en førende 18 hektar stor beliggenhed ved stranden solgt for USD 147 mio., Hvilket gør det til det dyreste salg til dato i USA's stater.

Efter et rekordstort antal hjemmesalg i 2014 begynder tingene at køle ned. Både salg og medianpriser på Hamptons fast ejendom er nede i 2015, hvor de var sidste år, ifølge en nylig rapport fra Douglas Elliman Real Estate. Den gennemsnitlige salgspris for et hjem i Hamptons faldt 6,5 procent til 849.000 $ sammenlignet med 2014, ifølge rapporten. Antallet af boliger, der blev solgt faldt 15,7 procent til 590 i år, ned fra 700 salg på dette tidspunkt sidste år. Den gennemsnitlige boligpris steg imidlertid 2,5 procent år for år. Jonathan Miller, præsident for Miller Samuel Real Estate Appraisers, der skrev forfatteren, siger, at 2014 oplevede en eksplosion af ophængt efterspørgsel, da folk begyndte at overveje ejendomme igen for første gang siden boligkrisen. Denne efterspørgsel resulterede i 700 salg, et rekordstort antal.

461 Ocean Road har over 7.000 sf med bibliotek og spa

Markedstendenser

• I andet kvartal 2015 faldt markedsforholdene i Hamptons under det hårde tempo, der blev indstillet i forhold til det foregående år. Boligpriserne var blandede, mens antallet af salg faldt, og noteringsbeholdningen steg højere.
• Der var 590 salg i andet kvartal 2015, hvilket er 15,7 procent færre salg end året før og den laveste salgsaktivitet set i et andet kvartal på tre år. Antallet af salg til dato faldt 7,9 procent fra samme periode.
• Prisindikatorer for det luksuriøse boligmarked - de øverste 10 procent af alt salg - oplevede flere gevinster i samme periode. Median salgspris for luksus steg 1,8 procent højere til US $ 5.293.750, og den gennemsnitlige salgspris for luksus steg 6,6 procent til 6.775 $, 823.

”Denne efterspørgsel er for det meste blevet optaget, så hvad vi har nu er priserne, der viser blandede tendenser, men salget er faldende,” siger han. ”Der er ikke den samme følelse af presserende forhold hos købere, som der var for et år siden.”

Paul Brennan fra Douglas Elliman Real Estate i Bridgehampton siger, at indtil videre i år har salget været travlt i den nedre ende, mellem 1 og 5 mio. US $, men high-end-salget har været overraskende langsomt. ”Sidste år var der en række rekordstore aftaler. Alle spørger, hvorfor aktiviteten faldt. Der er måske en lidt prismodstand. ”

Ejendommen Bridgehampton inkluderer også en nedsænket tennisbane

Selvom salget ikke bryder rekorder, siger agenter generelt, at de stadig er sunde. Ifølge Zach Vachinsky hos Bespoke Real Estate i Southampton er en del af emissionen manglen på lager for at imødekomme køberens efterspørgsel. ”Den salgbare beholdning svarer ikke til det krav, vi ser. I dette tankegang er købere på prisstedet ekstremt kyndige og tålmodige over for det rigtige. Waterfront er stadig konge, og vi ser, at handler sker fuldt ud og meget hurtigt. ” Vachinsky og hans bror grundlagde Bespoke Real Estate i 2014 og handler udelukkende med ejendomme til en pris på over 10 millioner dollars. Vachinsky siger, at luksuriøse huskøbere ser nøje på kvaliteten af ​​materialer, landskabsarkitektur og layout. ”Når en køber på dette niveau går ind i et hjem, kan de hurtigt skelne niveauet for konstruktion og finish,” siger han. Mange købere vil forvente opvarmede gunite-puljer, indendørs kurbade, fitnesscentre, vinkældre, teatre, medierum, nedsænkede tennisbaner, smarthemmesystemer og endda virtuelle sportsrum.

Big E Farm

Traditionelt har det mest ønskelige område været syd for Montauk Highway, hvor de bedste strande er. Afgrænsningslinjen er sløret, og egenskaber så vidt Montauk og North Shore er blevet ønskelige.North Fork er mere støjsvage og mindre udviklet og hjem til gårde, vinmarker og mindre ejendomme med lavere prispoint.

Men rækkevidden er betydelig. En stor vingård er i øjeblikket på markedet for 25 millioner dollars. Montauk, der ligger på den østlige spids af Long Island, ændrer sig også. En ejendom ved havnen, der engang var ejet af kunstneren Andy Warhol, er i øjeblikket noteret for 85 millioner dollars. Forbindelsen, der inkluderer seks hytter og en nærliggende hesteranch, blev oprindeligt bygget som en fiskerlejr. Warhol og Paul Morrissey, der instruerede flere af kunstnerens film, købte sammensætningen for USD 225.000 i 1971. Ejendommens nuværende ejer er J.Crews administrerende direktør, Mickey Drexler. Han købte Warhols ejendom i 2007 for US $ 27 millioner og tjente den anerkendte arkitekt Thierry Despont til at renovere interiøret. ”Denne ejendom er unik på østkysten,” siger Paul Brennan, der har fortegnelsen. ”Det personificerer Montauk. Du kunne aldrig bygge det igen. ”

Denne historie blev først offentliggjort i Palace Magazine