Brexit Effect: Future Of London Real Estate
I timerne og dagene efter den britiske folkeafstemning, hvor 51,9% af vælgerne valgte at forlade EU, så store dele af landet i chok. Kampagnen havde været en bitter og visceral kamp, drevet af ansporende retorik omkring britisk indvandring, økonomien og den bureaukratiske elite, men mange inden for Storbritannien og i udlandet forventede ikke, at tilladelsen til afstemning ville sejre.
Da verden kæmpede med resultaterne, reagerede markederne i en skala, der ikke blev set siden den finansielle krise. Pundet faldt til det laveste siden 1985, asiatiske aktier tumlede, og bare få dage senere kom der nyheder om, at Standard & Poor's havde fjernet Storbritannien for sin triple-A-kreditvurdering. Afstemningen har indstillet nationen til bitre skilsmissesamtaler fremover, og da der ikke er præcedens for et land, der forlader EU-handelsblokken med 28 medlemslande, hersker der usikkerhed om, hvordan nøjagtigt Det Forenede Kongerige vil forhandle om sin nye position inden for den politiske og økonomisk landskab.
South Quay Plaza
Denne usikkerhed har allerede påvirket ejendomsmarkedet, især i London, hvor nogle købere har trukket sig ud af køb, bekymrede for byens fremtid. Det britiske finansministerium advarede inden afstemningen om, at priserne på boligejendomme ville være så meget som 18% lavere, hvis landet stemte for at forlade. Howard Archer, chef for europæisk og britisk økonom ved IHS Economics, sagde, at boligmarkedets aktivitet og priser var i "meget alvorlig risiko for en udvidet, markant nedtur efter Storbritanniens beslutning om at forlade" EU. Han forudser, at boligpriserne kan falde 5% i andet halvår af 2016 og yderligere 5% i 2017.
”Afstemningen til fordel for Brexit vil skabe en periode med fornyet usikkerhed på det primære boligmarked i London”, sagde Liam Bailey, global forskningschef ved Knight Frank i London. ”Nogle krav, især fra investorer, vil blive forsinket og i nogle tilfælde omdirigeret”.
South Quay Plaza Resident's Floor Terrace
Brexit præsenterer fornyet usikkerhed efter en række hændelser, der allerede har dæmpet Londons ejendomsmarked. Fra 2009 til 2014 kom London gentagne gange til overskrifter for rekordstort salg af super prime palæer til velhavende købere fra Rusland, Mellemøsten og Asien, mange af dem i byens centrale kvarterer, de såkaldte 'gyldne postnumre', der inkluderer Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair og Holland Park. Siden 2014 er markedet imidlertid aftaget.
Nogle af modvindene er kommet i form af skatter. En ny stempelafgiftssats, der blev indført i december 2014, opkræver 10% på ejendomme til en værdi af over 925.000 GBP (1,3 millioner dollars) og 12% på dem over 1,5 millioner GBP (2,5 millioner dollars). Fra april i år står købere af andethuse og huslejer til at købe en anden skat; et tillægsgebyr på 3% til frimærke beregnet til at udjævne feltet mellem investorer og førstegangskøbere.
Effekten af de nye stempelafgiftssatser blev allerede mærket på markedet, hvor langt færre transaktioner blev registreret i $ 2 millioner plus intervallet. Derefter gav Brexit-kampagnen købere og sælgere yderligere pause. ”Købere og sælgere udsatte beslutninger på grund af udsigten til at komme ind i uklassificeret økonomisk og politisk territorium,” siger Tom Bill, leder af London Residential Research i Knight Frank. Ifølge data fra Knight Frank forblev efterspørgslen dæmpet i maj 2016, selv for ejendomme, hvor prisforlangende var faldet med 10% eller mere.
South Quay Plaza Corner View
I en by, der trækker betydelige investeringer fra internationale markeder, er lokale politiske omvæltninger kun en del af puslespillet. I løbet af det sidste år er store udenlandske investorer i britisk ejendom blevet ramt med deres egne tilbageslag: lave oliepriser i Mellemøsten, valutaproblemer i Rusland, en recession i Brasilien og aktiemarkedsuroen i Kina, som alle har bidraget til få avancerede transaktioner. I 2014 udgjorde Mideast-investorer 15% af de vigtigste købere i det centrale London; i 2015 udgjorde de 4%.
Ifølge Yolande Barnes, leder af verdensforskning på Savills, blev Brexit-kampagnen en praktisk undskyldning for en afmatning på det marked, der allerede var i gang. Opsparingstal viser, at priserne i det centrale London faldt med 6% i 2015, og handlen mængder krympet har så meget som 40%. ”Brexit har været en meget god undskyldning for folk til ikke at gøre noget på et marked, hvor folk alligevel ikke ville have gjort noget”, siger Barnes.
Ikke desto mindre har resultatet af det uventede folkeafstemning tilføjet endnu et, større forhindring for et marked, der stadig tilpassede sig til frimærker og globale geopolitiske faktorer. ”Det største ejendomsmarked i London ville drage fordel af noget, der synes usandsynligt på kort sigt: et uundgåeligt seks måneder”, siger Knight Frank's Tom Bill.
For nogle udenlandske investorer er den aktuelle uro imidlertid en mulighed. Købere vil få en øget værdi ved at købe London-ejendomme som et resultat af en deprecierende sterling, siger Peter Wetherell, en Mayfair-baseret mægler. "For udenlandske købere vil dette store og dramatiske fald i værdien af sterling effektivt udligne Stamp Duty og skattejusteringer, og det vil gøre premier London-ejendom til en lukrativ investering for oversøiske investorer, der er modige nok til at tage et punkt på trods af markedsusikkerheden."
Udsigt fra One Tower Bridge - Master Bedroom
For mange, der tror på Londons langsigtede modstandsdygtighed, ændrer de nuværende markedsforstyrrelser ikke byens samlede attraktivitet, især ikke som et fristed for bevarelse af rigdom. Undersøgelser fra Knight Frank viser, at byen i løbet af det sidste årti har trukket mere end det dobbelte af antallet af personer med høj nettoværdighed fra nye markeder (114.000) end USA og Australien tilsammen (henholdsvis 42.000 og 22.000). Investorer trækkes af byens sikkerhed, gode skoler, grønne omgivelser og den centrale tidszone, hvilket er usandsynligt, at faktorer vil ændre sig som følge af Brexit-afstemningen.
Byen investerer også aktivt i fremtiden. Et bredere blik på ejendomsmarkedet afslører også, at selv om efterspørgslen efter Prime Central London-ejendom er faldet i de senere år, har der været en uptick i interesse omkring større London, hvor regenereringsordninger og fornyede tilslutnings- og infrastrukturprojekter skifter luksuslandskabet levende.
”Da de gyldne postnumre i London blev mindre overkommelige efter finanskrisen, har købere i stigende grad ledt efter bedre værdi længere væk,” siger Tom Bill. Selvom de er på udkig efter bedre værdi, ønsker de stadig ”bedst i klassen specifikationer og faciliteter”, og det betyder, at der er et voksende fokus på kvaliteten af ordninger snarere end et ønske om at være i et specifikt område.
Udviklere har benyttet sig af denne efterspørgsel, og det hæver det overordnede kvalitetsniveau for nybygningsudviklinger, der i stigende grad indbefatter reklamepakker, tjenester, kommercielle og kulturelle komponenter. Mens sådanne eksperimenter i urbanisme og stedskabelse er almindelige i byer som Miami, Hong Kong eller Singapore, er de et relativt nyt fænomen i London.
Southbank, et af de første områder, der blev revitaliseret, var ikke tidligere på kortet for velhavende investorer, men har oplevet en hurtigere vækstrate sammenlignet med andre prime kvarterer og fungerer som et eksempel på, hvordan nye markeder kan modnes, siger Tom Bill.
Et tårnbro udvendigt
Foruden The Shard (den højeste bygning i Vesteuropa) er området stedet for London, master planlagt af Foster + Partners, og One Tower Bridge, et projekt fra Berkeley Homes, der kombinerer luksusboliger med butikker, restauranter, fodgænger gangstier og en livlig flod ved floden. Udover dets kulturelle tilbud, The Ivy, annoncerede et populært London-brasserie for nylig planer om at åbne en stueetage ved One Tower Bridge, og London Theatre vil snart besætte udviklings 900-sædet nedsænket teater. Selve ordningen inkorporerer betydelig plads til udendørs ophold, også en nyhed for London. ”Det, der virkelig er specielt ved dette projekt, er mængden af dynamisk terrasse og tagplads sammen med udendørs køkkener, boblebad og lysthus”, siger Murray Levinson, en partner hos Squire & Partners, der designede projektet.
Fra toppen af Tower Penthouse, der leveres komplet med en tagterrasse og boblebad, kan du se over Themsen til byen London, Tower Bridge, Tower of London og videre. De lavere bygninger, der er placeret ud mod floden, har glasskydedøre, der åbner på brede terrasser med udsigt over Rådhuset og Tower Bridge. Synspunkterne har været et stærkt salgsargument for projektet, der i øjeblikket er solgt 90%. Konstruktionens kvalitet (interiør har håndlavet snedkeri, polerede marmorplader, Miele-apparater og hjemmeautomatiseringssystemer) har også været et lodtrækning, ligesom faciliteterne er pakken: 24-timers concierge-service fra Harrods Estates, et motionscenter, spa og indendørs pool er inkluderet. Der er ca. 23 enheder tilbage, inklusive udvalgte penthouses. Disse er prissat omkring $ 3.900 pr. Kvadratfod.
Konceptet med blandet brug spredes også i større London med ordninger som Nine Elms planlagt til at omfatte 20.000 nye hjem, og længere vest, White City, som er stedet for en eftersyn af 10 milliarder dollars, der sigter mod at omdanne området fra en stark, stort set kommercielt landskab i et livligt kvarter med 5.000 nye boliger, butikker og et kontorhub for medierelaterede virksomheder. Som en del af genoplivningen konverterer London-udvikleren Stanhope det tidligere BBC-hovedkvarter til luksusboliger.
Mod øst multipliceres høje tårne også i en by, der engang var defineret af en mere ensartet, lav skala urbanisme. På Canary Wharf har Herzog & de Meuron designet et nyt tårn med tilnavnet rullestolen på grund af sin høje cylindriske form, og Foster + Partners har designet South Quay Plaza, det højeste boligprojekt, der i øjeblikket er under opførelse i EU.
Triplex-terrasse med 1 Tower Bridge
Historisk set en travl havn, og for nylig stedet for et spirende finansdistrikt, Canary Wharf, bliver også et stadig mere eftertragtet sted at bo. Forventningerne til fremtidig vækst styrkes af ankomsten af den nye Crossrail Line, der planlægges kørt i 2018, hvilket vil reducere rejsetiderne til det centrale London betydeligt. I dag føles området stadig stort set erhvervsmæssigt, men udviklere agter at blande bolig- og kommercielle programmer med øget forbindelse, når samfundet modnes.
"Canary Wharf bliver mere blandet og vokser til en befolkning på 200.000," siger Harry Lewis, administrerende direktør for Berkeley Homes, der udvikler South Quay Plaza. ”Udlejningsudbytterne er højere her, og ankomsten af Crossrail vil være en spiludveksler.”
South Quay Plaza ligger ved havnefronten direkte overfor CBD, og selvom mange af de tilstødende bygninger er bygget lige til kanten af kystlinjen, ønskede Grant Brooker, leder af Studio hos Foster + Partners, at nærme sig stedet anderledes.”Det er vigtigt at lade dagslyset komme igennem,” siger han og forklarer, at ved at skjule de terningformede tårne, som har et relativt lille fodaftryk (over 64% af webstedet ikke vil blive udviklet), kunne han skabe mange flere eksponeringer. ”Bygningen har ikke en bagside”, siger han. ”Hver enhed har en fantastisk facade”.
Brooker's team bruger også deres omfattende erfaring med at designe bygninger internationalt til at skabe et omfattende faciliteterprogram, der indeholder et motionscenter, spa og 20-meters pool, og en beboerklubs-lounge, der spænder over hele 56. etage og inkluderer en bar, et screeningsrum og en stor terrasse. ”Den type bekvemmelighed, der kræves for at en bygning virkelig kan fungere, manglede i tidligere udviklinger i London,” siger Brooker.
Planlagt til besættelse fra 2020, South Quay Plaza vil omfatte 888 enheder på tværs af 36-etagers og 68-etagers tårne lige fra studios til tre-værelses boliger og penthouses. Indtil videre har Berkeley Homes frigivet 350 enheder med priser fra $ 990.000. Indtil videre har halvdelen af disse enheder solgt, og efterspørgslen fra Asien har været stor: 50% af projektets internationale købere kommer fra Kina.
Adam Challis, leder af boligundersøgelser ved Jones Lang LaSalle, siger, at regenereringsordninger som Canary Wharf er særligt populære blandt asiatiske købere, fordi de forstår det langsigtede investeringspotentiale. ”De forstår det, fordi de har set det ske i deres egne lande,” siger han. Challis har også bemærket et overordnet skift i købers holdning i de senere år, hvor investorer tager den lange holdning, ser nøje på programmer, ordninger og kvarterer og nærmer sig beslutningen som en investering i London som helhed.
Tiden vil vise, hvordan Storbritannien formår at forhandle om sin udgang fra Den Europæiske Union, og hvordan London messer som følge af ændringerne. Meget vil afhænge af Brexits varige konsekvenser for britiske virksomheder, især dem i landets enorme finansielle sektor. Før folkeafstemningen forventedes Londons befolkning at vokse med 100.000 mennesker om året i det næste årti, og boligforsyningen halter. For dem, der tror på byens fremtid og fortsatte vækstpotentiale, kan det nu være et passende tidspunkt at tage springet.
Denne artikel blev først offentliggjort i Palace Magazine.
